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北京公租房建產(chǎn)業(yè)化住宅和價(jià)格情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2010-5-24
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在工廠預(yù)制樓板、在工地“裝配”房子——住宅產(chǎn)業(yè)化可以大量節(jié)水、節(jié)材，還能減少建筑垃圾。為了推廣低碳環(huán)保、快速高效的產(chǎn)業(yè)化住宅，記者昨天（23日）從北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委了解到，公共租賃房將大規(guī)模采用住宅產(chǎn)業(yè)化“生產(chǎn)”，第一批已經(jīng)初步確定了16萬平方米。
2010-2015年長沙房地產(chǎn)市場深度評(píng)估及投資前景預(yù) 自20世紀(jì)80年代開始，我國房地產(chǎn)開始快速發(fā)展，帶動(dòng)了一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的支2011年中國房地產(chǎn)市場趨勢觀察研究預(yù)測報(bào)告 2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅完成投2010-2015年中國太陽能光電建筑行業(yè)深度評(píng)估及投 本研究咨詢報(bào)告主要依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、國家工業(yè)和信息化部、國家海關(guān)總署、國家發(fā)改委、國務(wù)院發(fā)展研2010-2015年中國綠色建筑市場格局與投資可行性分 【出版日期】 2010年4月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印
8個(gè)工人“裝配”一棟樓
住宅產(chǎn)業(yè)化是一種住宅建造方式的變革，是由現(xiàn)在半手工半機(jī)械的建造方式，轉(zhuǎn)變成一種工業(yè)化的生產(chǎn)方式。簡單說就是“像造汽車一樣造房子”，在工廠把房屋建設(shè)所需要的樓板、陽臺(tái)、門窗等都生產(chǎn)出來，運(yùn)到建筑工地現(xiàn)場以可靠的連接方式“裝配”。
這樣做的好處有三，一是由于大部分構(gòu)件在工廠預(yù)制，其加工精度誤差小，強(qiáng)于傳統(tǒng)的現(xiàn)場操作；二是工地現(xiàn)場減少了施工作業(yè)量，產(chǎn)生的粉塵也少；三是由于裝修一步到位，減少了二次裝修環(huán)節(jié)大量建筑垃圾的產(chǎn)生。
“由于在工廠預(yù)制了大量部件，‘裝配’一棟樓只用8個(gè)工人就完成了�！北本┤f科總工程師秦珩說，已交用入住的萬科中糧假日風(fēng)景B3和B4兩棟樓，是北京市住宅產(chǎn)業(yè)化的試點(diǎn)項(xiàng)目�！芭c該項(xiàng)目用傳統(tǒng)方式建造的B1和B2兩棟樓相比，產(chǎn)業(yè)化建造的B3和B4水耗節(jié)能19.34%，廢鋼筋減少40.63%，廢木料減少52.31%，廢磚塊減少55.32%。”
“一至兩個(gè)月我們就可以生產(chǎn)一棟樓的部件，我們一邊生產(chǎn)、建筑工地一邊‘裝配’，房子的建設(shè)周期可以大大縮短。”北京榆構(gòu)總工程師蔣勤儉告訴記者，房子的柱、梁、樓梯、樓板、外墻等都可以生產(chǎn)出來，而且生產(chǎn)過程也不復(fù)雜。以一面外墻構(gòu)件制作過程為例，按構(gòu)件設(shè)計(jì)圖紙制作好鋼制模具，然后再把無數(shù)條鋼筋拼成構(gòu)件所需的形狀，放入模具內(nèi)，再澆灌混凝土，構(gòu)件成型后，即可運(yùn)到施工現(xiàn)場安裝�！芭c傳統(tǒng)的建筑工序相比，在車間生產(chǎn)工程部件，可以減少在施工現(xiàn)場高空作業(yè)的危險(xiǎn)�！�
“在住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展比較成熟的國家，住宅產(chǎn)業(yè)化可以縮短三分之一的工期，同時(shí)水資源可以節(jié)省60%到70%，可以節(jié)材20%。”北京市城建技術(shù)開發(fā)中心李祿榮告訴記者，“毛坯房的二次裝修每戶要產(chǎn)生2噸建筑垃圾，產(chǎn)業(yè)化的模式采用全裝修，一個(gè)項(xiàng)目減少的建筑垃圾多達(dá)上千噸。”
成本高出20%成“瓶頸”
目前，北京只有個(gè)別項(xiàng)目采用產(chǎn)業(yè)化的方式建設(shè)房屋。產(chǎn)業(yè)化的方式既節(jié)能又環(huán)保，為什么開發(fā)商不愿意呢？“在住宅產(chǎn)業(yè)化全面推廣之前，開發(fā)商的土建成本要比采用傳統(tǒng)方式增加20%左右。”李祿榮一語中的。
“成本高與產(chǎn)業(yè)鏈不成熟是最大的挑戰(zhàn)。”萬科一位負(fù)責(zé)人告訴記者，以制作構(gòu)件的鋼模為例，其成本遠(yuǎn)高于木材。與發(fā)達(dá)國家不同的是，中國人力成本相對(duì)低廉，推行住宅產(chǎn)業(yè)化后，每平方米的造價(jià)比傳統(tǒng)方式反而高出350元至500元，按萬科一年500萬平方米的開發(fā)量計(jì)算，將會(huì)增加20億元左右的開銷。
產(chǎn)業(yè)化住宅模式要大規(guī)模推廣，尋找能夠符合要求的部件制造工廠也是要克服的難題。比如，為了順應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)化的需要，日本鋼筋的頭都是做成螺絲形的，而中國則沒有廠家做這樣的產(chǎn)品。
為了鼓勵(lì)開發(fā)商采用產(chǎn)業(yè)化的方式建造住宅，今年3月底，北京發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)本市住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見》，提出開發(fā)單位申請(qǐng)采用產(chǎn)業(yè)化建造方式，將在原規(guī)劃的建筑面積基礎(chǔ)上，獎(jiǎng)勵(lì)一定數(shù)量的建筑面積，獎(jiǎng)勵(lì)面積總和不超過實(shí)施產(chǎn)業(yè)化的各單體規(guī)劃建筑面積之和的3%。對(duì)于獎(jiǎng)勵(lì)部分的建筑面積，開發(fā)商要按照政府審定的樓面毛地價(jià)，繳納土地價(jià)款。
“3%建筑面積的獎(jiǎng)勵(lì)力度不小，但和20%的土建成本相比還有一定差距�！笔凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前申請(qǐng)住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)惠政策的開發(fā)商還很少，房山長陽項(xiàng)目有望成為本市第一個(gè)享受這一政策的住宅項(xiàng)目。
政策房中首選公租房推廣
如何推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化呢？住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心一位負(fù)責(zé)人建議，在大力推進(jìn)的保障性住房建設(shè)中推行住宅產(chǎn)業(yè)化，對(duì)保障性住房建設(shè)和住宅產(chǎn)業(yè)化工作推進(jìn)是互利的。
這位負(fù)責(zé)人說，保障性住房實(shí)行住宅產(chǎn)業(yè)化有幾大優(yōu)勢，第一、對(duì)保障性住房進(jìn)行套型標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，降低保障性住房的設(shè)計(jì)費(fèi)用；第二、通過全裝修的標(biāo)準(zhǔn)化和模塊化設(shè)計(jì)，使得部品供應(yīng)商的成本大幅降低；第三、通過全裝修的精細(xì)化設(shè)計(jì)，提高小套型的使用效率，并提高居住舒適度；第四、對(duì)嚴(yán)重影響住宅性能和質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)：如外墻保溫、門窗、防水工程、管線工程等，實(shí)現(xiàn)訂單式生產(chǎn)，這樣既可降低造價(jià)，又可減少住宅質(zhì)量通病引起的各項(xiàng)投訴……
“這一建議和北京市的想法不謀而合，”李祿榮說，“考慮到政策房中的限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房需要開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，推廣難度大一些，而公共租賃房的開發(fā)主體是政府或使用單位，因此北京的住宅產(chǎn)業(yè)化將首先在公共租賃房中進(jìn)行推廣。”
據(jù)了解，今年本市公共租賃房的建設(shè)計(jì)劃是一萬套、大約50萬平方米，目前已經(jīng)有16萬平方米的公共租賃房打算采用產(chǎn)業(yè)化的方式進(jìn)行建設(shè)。和去年8000平方米的試點(diǎn)相比，今年北京住宅產(chǎn)業(yè)化的規(guī)模迅速擴(kuò)大。
按照計(jì)劃，今年本市要建設(shè)產(chǎn)業(yè)化住宅50萬平方米，明年這一規(guī)模還要增加到100萬平方米，大量產(chǎn)業(yè)化建筑的誕生，讓購房人不必為裝修煩惱，更讓北京的天空更碧藍(lán)，河湖更清澈。（記者 劉揚(yáng)） - ■ 與【北京公租房建產(chǎn)業(yè)化住宅和價(jià)格情況分析】相關(guān)研究報(bào)告
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